风停了，雨停了，二手房东觉得自己又行了
我们继续讨论三核房产，因为最近地王频出，问到这件事的读者非常多。
对于三核这个产品，去年市场哀鸿遍野的时候，我给出的观点是非常乐观，甚至直接建议行动了。
那么现在好像风停了，雨停了，二手房东们觉得自己又行了，居然都开始涨价了。
那我给出的观点是，谨慎乐观。
即便是三核的二手房，我给出的依然是谨慎乐观。
这里面的原因有两点。
第一点，新房是新房，二手房是二手房。
要知道，核心城市过去的数年，刚经历限价时代，核心城市的核心地段，更是倒挂时代。
在核心城市核心地段的整个限价倒挂时代里面，绝大多数购入新房的人，他都是赚到的。
从此什么形成了？
预期形成了。
你在地上放个笼子，拿把米，都能把鸡诱导到笼子里，为什么？
因为它一低头吃到了，一低头，又吃到了，它总能吃到，吃滑了嘴，就会产生思维惯性。
人也是一样的。
限价是刚刚放开，购房者的思维定式还落在买新房肯定不会亏的传统思维里。
这种局面下，无论出多少地王，我相信最后都能卖掉。
但是，供需比例，真的发生改变了么？
那你就不能只看地王地块上的新房，你要看看和地王比邻而居，甚至地段更好的那些二手房。
这些三核的二手房到底是成交量上涨，价格也上涨，价格上涨之后，成交量还能继续上涨？
还是说，价格上涨之后，成交量就开始下降？
这个数据很重要。
如果是后者，难道你不该谨慎乐观么？
因为你买入了不限价的地王产品，过几年，你就是二手房东，你和周围的三核二手房东们，是竞争关系。
你作为卖家，难道不该关注关注接盘侠们的量能动向么？
过去的那些年里，限价的年代里，我们已经观察到很多房地产市场里的打新玩家们的骚操作了。
他们是职业打新的，职业摇号的。摇中之后，交房的第一时间，就雇佣大量自媒体，以及房产大V，去唱多他们的次新小区。
然后快速出货，回笼资金，继续摇。
这些人不恋战的，他们不会真的等到2年后，而是刚办证，就出货，只赚一口价。
事实上，你会发现，那些等到满2年的，往往卖价，都未必比这些第一时间快速出货的职业房东们高。
别的不说，光是资金的时间占用成本，你自己品，划不划算。
这就形成了一个非常明显的现象叫做板块轮动，这个小区交付，它的房东众筹，把它捧成热点。
找几个接盘侠，然后快速回笼资金，热点就轮动到下一个小区了。
房地产这东西，楞是被玩出了打新+热点板块轮动的流量打法。
不得不说，国人真是太会玩了。
他们非常理解豪宅的本质是什么？就是明星。
豪宅不是用来住的，就像扬州瘦马不是用来娶的，是低价摇来，包装一下，高价卖给接盘者。
你当真傻乎乎住在豪宅里，一住二十年，它早就变老小区了，那不就跟某个餐饮业的二代，娶了女明星的体验一回事么？
所以豪宅保值，是一个概念，你要学会每六七年整一轮，把18岁的豪宅拿到手，最晚不要超过25岁前让渡给接盘侠。
一轮又一轮，你的钱就保值了，are you ok？
第二点，关键不是需求，关键是收入。
人的需求从来都是存在的，我就不相信没有人想住好房子。
我相信是户人家，都希望人均居住面积100平，层高3米5，没有邻居，自带花园，会所景观一应俱全。
问题是，有钱才叫真需求，没钱那是白日梦。
我们不能脱离收入来谈需求，否则是空谈。
真需求有且仅有两个来源，第一个来源是收入增加，第二个来源是向未来透支。
09，16，两次加杠杆，居民部门资产负债表，已经达到国际高水平了。
换言之，第二条路，是不通的。
那就只剩第一条路。
收入增加，预期收入增加。
你相信自己每年都会加薪，你觉得未来会很好找工作，你觉得老了之后，退休金很充裕，躺着花，都花不完。
你这么想么？如果你这么想，那就没问题。
如果你不这么想，那就有问题。
问题在于，链路没打通。
16年的时候，8位数的有人买，7位数的也有人买，6位数的还是有人买。这就叫链路打通了。
张三把6位数的房子卖给了李四，去接盘王五7位数的房子，王五拿了钱，去买入8位数的新房。
链路打通了。
假如下面都不动，这就叫链路没打通。
链路没打通的情况下，能不能买？能买。
因为2%的人拥有80%的存款，他完全可以不卖掉老房子的情况下，去买新地王。
但这个游戏就局限在很小的范围内了。
也就是我们俗称的三核市场，核心城市，核心地段，高端改善。
我们来看一件事，当下的地王们，有没有改善到极致？
没有。
普遍还是低密叠排，大平层，联排都很少，合院都很少。
我们不说什么四六不靠的叠排，大平层，即便是联排，合院，新出的楼盘，改善到极致了么？
没有。
合院L型，这是个无解的难题。
你又想省占地面积，又想增加采光面积，那只能把四合院对折，做成一个两层的L形夹住中间的院子。
采光有了，室内就会变成跑道型，尤其是二楼，很多面积都只能是走廊。
至于联排，还是那个问题，面宽有多少？占地面积有多少？花园有多少？
为啥没有？为啥新房子的花园比老房子的小得多？
因为土地越来越贵，如果不做取舍，最后总价就会飙到过于夸张。
好，终于讲出实话了。
其实如今的核心城市核心地段，依然不敢改善到终极，因为真要这么做，动辄一个小目标起。
太贵，就会出现一个什么问题？
就会出现一个和全世界对标的问题。
你卖3千个，城市内部比比，5千个，8个千，城市之间比比。
你真卖到一个小目标以上，那对不起，就得和全球资产对标了。
一对比，如果发现不如纽约，伦敦，新加坡的同类产品有竞争力，那这不就暴露了么？
这就是真正的问题，玻璃天花板的问题。
即便是不差钱的群体，依然不可能根据需求来打造房产产品，因为上面其实是有价格天花板的。
这就是我谨慎乐观四个字的由来。
因为价格往上看，是有问题的，是有玻璃天花板的。
而价格往下看，问题更多，置换链条根本没有打通。
换言之，横竖绕不开核心问题。
核心问题是什么？
其实是收入分配比例。
我那天讲财富的底层逻辑，阶层的形成过程，讲了三个数据，3%，67%，30%。
我说人类社会历史当中出现过的所有问题，都是67%和30%之间的分配结构问题。
如果少数人拿67%，多数人拿30%，那就可以。因为有钱支撑的需求，才是真需求。
可如果少数人拿77%，多数人拿20%，甚至前者拿87%，后者拿10%，需求还在，可是真需求，就萎缩了。
因为他没钱支撑他的需求。
这个真需求一旦萎缩，拿了87%的，也会变得很尴尬，因为你忽然发现，投资回报率急速下降。
投资回报率下降会导致什么？会导致你的估值下降。
回头你发现自己貌似拿走了87%，结果自己反而不值钱了。
就像在企业里面，老板并不是拿钱越多越好，因为一旦自己拿钱太多，员工拿钱太少，就没有积极性了。
于是乎企业估值下降，老板反而会吃亏的。占了小便宜，吃了大亏。
你今天看到的全世界绝大多数问题的根源，都是收入分配引起的。
当然我清楚，有投资经验的读者都觉得每当外需出现问题，一定是内需极大的窗口期。
这意味着3%会牵头，大规模向未来借钱，向市场注入流动性。
也意味着长期的生产型社会有望向消费型社会转型。俗称既然我的东西这么廉价的卖给别人，别人还有这么大意见的话。
那干脆让他们通胀去，我用这部分产能提高福利，满足自己人的需求不香么。
你们看到了这个战略转型，所以急吼吼想要赚这笔钱的心态我能理解。
但你们也要清楚，生产型社会向消费型社会赚行，是个中长期的过程。
而短期内，空出来的产能也可能转向军事用途了，这在历史上重复发生过很多次。
如果你们家有百岁老人，你去问问，都是先那啥，后那啥。
产能嘛，就像火山，总得有个出口。民用不一定是唯一出口的。
这就是为啥我说即便你长期看好，短期也不一定要着急追高。去年如果听了我的建议，以跌穿仓的毛刺价淘到三核的，我认为你们在房产这个品种上的仓位已经够了，这个阳春里面没必要追高补。
而且就像那天聊财富底层逻辑，这一轮全世界的下跌完成之后，你可能会看到遍地筹码。
到时候你像巴菲特一样，有很多机会的，彩礼握在你手上，还怕娶不到媳妇么？干嘛非得守着三核。
所谓天涯何处无芳草，何必单恋一枝花。
