我可没说过房子的价值能稳，我一直在聊房价
那天聊宏观经济基本面的时候，我谈到了西大，东大，都是有底的。
有读者站在房价收入比的角度，留言问了我许多问题，我想可能别人也有此疑问。
所以专门写一期。
首先我们要弄清楚，价值和价格是两件事。
如果你承认共识价值是价值的一部分，那么天底下所有东西都有价值。
今天你画一幅画，所有人嗤之以鼻，那它就没价值。
赶明儿，有些人说你这画好，比梵高还好，而且肯买单，那它就有价值，共识价值。
梵高的画的价值本就这么来的，可能你真不觉得他好，我也真不觉得他好，但咱俩说话没用。
有人觉得好，他就是好。
这个有人不需要是所有人，一部分人愿意买单，共识价值就可以形成，哪怕其余人都反对，也无效。
那么如果你不承认共识价值是价值，那么狭义的价值定义很简单，就是有没有使用价值。
能当吃，能当喝，这就叫使用价值。
房子当然有使用价值，你住在核心城市，你容易找工作，找到工作的薪水也更高。
你住在核心城市的核心地段，相较于你住在非核心地段，每天省俩小时通勤时间。
你上学，购物，求医，样样来回都省俩小时。
扣除不出门的日子，你的有效生命也至少增加了1/10。一套房子住3口人，多3/10条命，这就是使用价值。
使用价值是什么决定的？
就是你这条命决定的。
我们平日里总说，命是无价的，那个聊的是生死话题，但如果不牵涉生死，把命定义成时间支配权的话，所有人的命，都是有价的。
否则就没人愿意去给别人工作了。
你愿意给别人工作就是出售了时间支配权，你的命，你老板来作主。
只要不影响你的健康与安全，你的时间，他说了算。
换句话说，你想知道命值多少钱，或者说，时间值多少钱，你看下每座城市的收入统计分布就清楚了。
你一年推出1万套，套均价格在5000个的豪宅，那也得这座城市真的有1万个掏得起这个价的人，不是么？
每个档次的，3000的，2000的，1000的，800的，500的，都能算出来。
对齐就叫使用价值。
好比一座城市，有1万户掏得起800的，结果你供应了1万套1500的。
这就叫没对齐。
明明没对齐，结果这1万套新房，套均1500的，还卖出去了，只能说明什么？
说明买家里面一定有相当一部分，不是为了住。
1500-800，多出来的700，是你认为有人会接盘，这个你认为就是共识价值。
那么你就无法从房子的价格上看出它的使用价值部分，你只能转头去看房租。
租房的人他一定不是为了共识价值，他只愿意为使用价值付费。
正常来讲，25年的租金等于房屋价格，如果你发现这个数据放大到了70年。
说明45年的租金都是什么？都是共识价值，而非使用价值。
所以那天聊宏观经济的时候，我也讲到了房地产，有读者问我价值什么时候能稳。
价值很好计算，你参考巴菲特就行了。
一个东西，7年的租金能回本，巴菲特就觉得这是好生意，要抢。
10年的租金能回本，他就愿意买入。15年的租金能回本，他觉得便宜，但未必会买入，他会继续寻找好生意，除非没有，他会考虑买入。
20年~30年之间的租金能回报，他都会觉得这是正常的价格范畴。
超出，他就觉得贵。
非常简单的价值估值法，什么都是一样的，不只有房子。
但这里面是不含共识价值的。
你用这种估值法去估值黄金，价值等于0，估值大饼，价值等于0。
是价值估值法出问题了么？不是的，是人家本来就在给你评估使用价值，没有给你去评估共识价值。
各国储备黄金，不是储备使用价值，是储备共识价值。
美元是老爷，黄金就是大太太，大饼这东西从诞生起，它的目标就是希望成为二姨太。
大太太没有任何价值，她存在的唯一价值就是万一老爷挂了，儿子成为新老爷之间的那段时间，她有过渡价值。
所以你看到了么？这里面有两个话题，两种价值。
你讲房子狭义的价值就是使用价值，就是人的时间决定的，人力成本上不去，房子的使用价值就是上不去。
俗称你不值钱，你的时间就不值钱，那房子对你而言，它也就不应该值钱。
不应该值钱的，结果很值钱，why？
因为它有共识价值呀。
它的共识价值体现在，它是有钱人的想象力，它是没钱人的福利。
你注意，我指的是核心城市核心地段。
脱离这个范畴，它没有共识价值的，之所以你此前在16，17，18年，看到那些地方也出现了70年的租售比，那不是想象力，那是幻想。
我给你盖个楼，指着旁边一望无垠的农田，跟你说这是未来的宇宙中心，这是你自己的幻想。
周围连坑都不带挖的，连地基都不带打的，这你都信？那只能说你太轻信。
反之，核心城市核心地段的共识价值是真的存在的，因为地铁在运行，医院学校在运营，综合体里面真的有人，四处开着的公司确实有高薪岗位在招聘。
现在唯一的问题就是你觉得相对于你这个人的时间价值而言，它本该卖你800的，结果它卖1500。
那多出来的700是什么？
是福利。
你要支付这多余的700，其余人，那些踮起脚也买不起的人，他才能享受福利。
你对比下发达国家就会觉得以我们的人均收入水平，和我们享受的配套，完全对不上。
美国的人均收入是我们数倍之高，美国的贫困线都定在年收入低于11万RMB。
即便如此，美国有很多人贷款买菜，美国人大学毕业后还助学贷款要还到40多岁。
你可以看下美国的地铁，美国的医疗账单，美国的水电燃气通信网络。
答案只有一个，美国无地可卖，我们有地可卖。
你掏了1500，多出来的700，补贴给了那些租房的人，他们的孩子也可以以每年几千块学费而非十几万的价格去读大学。
说到底，钱终归有人出，无非是你这个买房人承担了所有。
这是对于中产来说，那么对于富人也是一样的。
富人也清楚，除非以后读大学每年十几万，否则它的价格里面一定含有一部分的共识价值。
因为要提供福利。
于是这就可以成为富人的资产锚定物。
这就是为啥有时候你觉得挺奇怪的，核心城市核心地段高改善的楼盘的入住率，并不高。
按说最有使用价值的东西，很多是空的，甚至都不出租。
因为它实际上变成了资产包的一部分。
金庸先生生前买套别墅，要和琼瑶女士当邻居，但俩人一辈子都不会去住，始终都只是在他们的财报上，静待他们去世，才会再次被拍卖，转移到另一个不会住的人的财报上。
所以这个游戏的本质就是拿富人对远期共识价值的展望，折现到当下，去补贴了普通人对求学，求医，配套的需求。
使得你明明还在发展中的阶段，就已经在很多方面的体验，提前享受了超过发达国家的配套。
你注意，我始终讲的是核心。核心城市核心地段的共识价值是这么来的。
如果非核，你在小县城里非自住需求的投资买房，实际上是因为你善良。
你知道你们县城光靠转移支付不够，你想要补贴当地的运营经费，让县城里也享受宇宙中心的配套，这个当然要鼓励，要表扬。
但仅限于此，你想要共识价值，想要别人接盘，那你想多了。
因为你想要在做好事上面凝聚共识，就太难了，太不符合人性了，太不符合孔子说的吾未见有好德如好色者。
我们回到读者的问题，那天聊宏观经济的时候，读者问我的意思实际上是指，核心城市核心地段的使用价值什么时候能够稳？
使用价值能稳，就是指25年租售比。
价格一旦和福利绑牢了，它就是有底部的，触碰福利的运营底线，它就没法继续往下了。
如果你还要让它回归使用价值，那只能怎么样？除非劳动力价格往上走。
就是人的价格，租金的价格往上涨，去凑房的价格。
对于出口型社会时期，这事儿是做不到的，人贵成本高，不利于出口。
但未来如果明确要，或者说只能进入消费型社会的话，这就是必然发生的。
人贵了内部消费才能拉动，才能减少对出口的依赖。
同样，人贵了，才能说真的像那天第四个话题讲的，从砖头，到人头，不再依赖卖地，而是直接可以运营人。
因为你有钱了呀，修个空调一次可以收3000块，做个护工一个月赚几万，那你自己掏每年十几万的学费，是不是很合理呢？
就不用那些买房的人去补贴了呀。
到那时，核心城市核心地段的房子的共识价值自然会逐渐消散，它最后就彻底回归使用价值了。
它给你节省时间了呀，它给你带来便利了呀，它的稀缺性明摆着，不是每个人都可以平均分配。
那自然价高者得，谁的时间更珍贵，谁得嘛。
但这个价值回归的过程需要时间，我们不可能一年之内从出口型社会变成消费型社会。
这个过程也许二十年，也许三十年，所以我那天讲宏观经济时，我说因地而异，这个过程，是各地运营成啥样决定的。
